صفحة بال مون على الموقع التواصل الاجتماعي فيسبوك

-







دروس في قانون البناء و التعمير المغربي
شؤون قانونية




المنتدى | upload|books-computer games-software| Palmoon Market| games شؤون قانونية|الأرشيف|الرئيسية






***

دروس في قانون البناء و التعمير المغربي



╣◄ مجلة المحضر القضائي: العدد (03) ►╠ - دروس في قانون البناء و التعمير المغربي - أشهر المحاكمات العسكرية
شؤون قانونية|الأرشيف|الرئيسية
****

= البناء و العقوبات   

= ضوابط البناء العامة

  رغم ان المشرع المغربي لم يضع للبناء تشريعا خاصا على غرار القوانين المقارنة الا انه تطرق اليه في قانون التعمير الصادر في 17 يونيو 1992 في الفصول من 40 الى 63 و طبقا لهده الفصول الخاصة بالمغرب لا يتم الا باحترام مجموعة من الشروط والضوابط اهمها تلك المتعلقة بالحصوت عتى رخصة السكن وشهادة المطابقة اضافة الى التقيد بالضوابط التي يفرضها البناء وهدا ما يسمى بااضوابط العامة للبناء كما ان المشرع اشار للعقوبات التي تقابل خرق هده المقتضيات

=الضوابط العامة للبناء    

المقصود باالضوابط العامة للبناء مختلف القواعد التي يتعين اتباعها في حالة ادا اراد الشخص انجاز بناء معين   ومن بين هده الضوبط مسالة رخص البناء التي يتعين عليها دراسة نطاق تطبيقهاواجراءاتها

=نطاق تطبيق الضوابط العامة للبناء

=من حيث المكان

تطرقت المادة 40 من قانون التعميرالى المناطق التي يلزم فيها الحصول على رخصة البناء وهىالجماعات الحضرية و المراكز المحددة والمناطق المحيطة بالجماعات الحضرية و المجموعات العمرانية و المنطق التي جعلت للتجزءات العقارية و الاماكن المعدة للقيام بالشعاءر الدينية حسب ضهير 1954

لكن حاليا الدي يتكلف بالبناء هو وزارة الاوقاف

و مع ان قانون التعمير و القوانين المتصلة به تفرض الحصول على رخصة البناء قبل الشروع فيه غير اننا نلاحض ان عددا من المناطق لا تزال تعرف بناء بدون رخصة اما ليلا او بطريقة خفية اضافة الى ان بعض المناطق تنتشر فيها التجزءات الغير قانونية والبناء العشواءي والسكن الغير الاءق

=من حيث الاشخاص

لم يحدد المشرع المغربي الاشخاص الملزمين بالحصول على رخصة البناء عندما تحدث عن دللك في المادة 40 من ق ت ع لهدا نرى بان المقصود هو الاشخاص الطبيعية و كدا المعنوية حيث ان الجميع ملزم بالحصول على رخصة ومن يخالف هده المقتضيات يعرض لعقوبات ادارية

بالنسبة للاشخاص الاعتبارية نميز بين نوعين

الاشخاص المعنوية الخاصة والاشخاص المعنوية العامة نقصد بالخاصة الشركات والمقاولات وكل من لاتكون الدولة فيه طرف وتخضع لنفس المقتضيات التي يخضع لها الاشخاص الطبيعية اما العامة فهي الدولة والجماعات المحاية وتخضع بدورها لنضام الرخصة الا ان هناك استثناءات تتعلق بما تقوم به الدولة والجماعات من اعمال تشييد الجسور والانف ا والخزانات والسدود وما الى دلك حسب المادة 63 ق ت ع غير ان هد المادة تثير مجموعة من التساؤلات كونها دكرت هده المباني على سبيل المثال ورجوعا الى الواقع العملي نجد ان هناك بعض المنشءاتالتي لا تخضع لنضام الرخصة شان التكنات العسكرية

=اجراءات الترخيص

للحصول عاى رخصة البنء لا بد من الالتزام بعدة اجراءات ومساطر تبدا بتقديم طلب بهدا الخصوص و دراسته تم اتخاد القرار بشانه

اولا عاى المعني بالامر ان يطلب من الجماعة التي سيتم بها ا لبناء معلومات ادارية حول دللك العقار و مدى صلاحيته للقيام بدللك العقار تم تاتي مرحلة تقديم الادن بالبناء او طلب الرخصة في هدا الصدد المشرع لم يشر الى من له الحق في تقديم هدا الطلب لهدا فالسلطة التي تمنح الرخصة تتمتع بسلطة تقديرية في هدا الشان غير عتيها ان تكون مرنة في هدا الموضوع كلما تبين لها ان مقدم الطلب مالك للعقار المراد البناء فوقه او صاحب حق عيني عليه هدا بالنسبة للاشخاص الطبيعية اما الاشخاص المعنوية فيكفي ان تطلب السلطات المختصة من مقدم الطلب ما يفيد بانه الممثل القانوني لهدا الشخص المعنوي

=كيفية تقديم طلب الرخصة

لم تش القوانين كدللك الى هده المسالة اي طريقة تقديم الطلب لهدا يتم الرجوع الى النصوص التنضيمية و القرارات التي تتخد من السلطات المخت صة في هدا المجال

فيما يخص الوثاءق التي ينبغي ارفاقها بالطلب فلا نجد اشارة لهل كداللك في ق ت غير ان من بين المساءل الضرورية التي يجب الالتزام بها في ملف طلب الرخصة الاستعانة بمهندس معماري حسب المادة 50 من ق ت ع التي تنص عتى ان الاستعانة بمهندس ين مختصين مسالة واجبة متى تعلق الامر ببناء جديداو كل تغيير مدخل عاى بناء قاءم يستوجب الحضور

ترميم الاثار وهدا فيما يخص الجماعات الحضرية والمراكز المحددة و المناطق المحيطة بها والمناطق دات الصبغة الخاصة حسب المادة 18 من ق ت ع

وخارجالمناطق المشار اليها في المادة 50 اعلاه تعتبر الاستعانة بمهندس حر و مهندسين مختصين واجبة فقط عندما يتعلق الامر بالمباني العامة او تللك التي يستعملها العموم

عند ايداع ملف طلب الرخصة تقوم السلطة المحاية بدراسته وتفحصه داخل اجل شهرين من ايداعه حسب المادة 48 ق ت ع   وفي حالة عدم اجابة السلطة على الطلب بانصرام هدا الاجل يعتبر المعني بالامر كانه حصل على الرخصة فيما يسمى بالرخصة الضمنية هده التي تطرح بعض الاشكالات حيث قد يتم التلاعب في وقت ابتداء اجل الشهرين لدى نرى انه على المعني بالامر ان يحرص على اخد وصل من السلطة المختصة عند ايداعه لطلبه وصل يضم تاريخ الايداع الدي يكون اشارة الى بداية الاجل ويكون مختوما وان لم يحصل على هدا الوصل يمكنه تعويضه بنسخة الطلب التي يطلب من الادارة التاشير عليها او ان يقوم بتقديم طلبه عن طريق عون قضاءي

عند رفض الطلب يمكن للمعني بالامر الطعن امام المحكمة الادارية داخل اجل 60 يوم او ان يقوم بالتضلم الاستعطافي او امام ديوان المضالم

=الجهة المختصة بتسليم رخصة البناء واثارها

=الجهة المختصة بتسليم رخصة البناء

للحديث عن الجهة المختصة بتسليم الرخص يجب التمييز بين ثلاث مراحل

قبل ضهير 1976 كان الاختصاص في منح الرخص لرجال السلطة اي ممثلي السلطة المحلية خصوصا القواد والبشوات

سنة 1976 بصدور الميثاق الجماعي والى حدود 2002 تاريخ صدور الميثاق الجماعي الجديد كان الاختصاص في دللك لرؤساء الجماعات القروية والحضرية

2002 اكد الميثاق الجماعي الجديد ان الاختصاص في تسليم رخص البناء لرؤساء الجماعات القروية والحضرية

القاعدة العامة ان اختصاص منح رخص البناء يعود لرؤساء الجماعات الحضرية والقروية لكن يمكن للرءيس ان يفوض دللك لاحد نوابه

وهناك استثناءات اخرى تتمثل في

اختصاص العامل في تسليم رخص البناء وبعض رجال السلطة متى تعلق الامر بمباني دات الطابع الديني ودللك بعد اخد راي وزارة الاوقاف والوزارة المكلفة بالتعمير

=اختصاص رجال السلطة بتسليم رخص البناء في بعض البلديات التي تخضع لانضمة ادارية خاصة مثل المشور بعد استشارة وزير الداخلية

عند تسليم رخصة البناء من طرف رءيس الجماعة القروية يجب التمييز بين الجماعة القروية المستقلة والجماعة القروية المحيطة بالجماعة الحضرية فبخصوص الاولى يتم تسليم الرخص من طرف رءيس الجماعة مباشرة وبصفة مستقلة اما اذا تعلق الامر بالجماعة القروية المحيطة بالجماعات الحضرية فلا يمكن لرءيس هذه الجماعة منح الرخص الا بعد استشارة

اثار تسليم رخص البناء

بعد تسليم الرخصة ينتج عنها اثار في مواجهة المستفيد منها حيث يكون متمتع بحقوق وملزم بواجبات

=حقوق المرخص له

منح الرخصة للمستفيد لايعني الزامه بالقيام باعباء البناء وانما يبقى له في ذاللك الاختيار والصلاحية لكن اذا اراد البناء عليه ان يقوم بذاللك في الاجل الدي حددته المادة 49 ق ت ع وهو اجل سنة من تاريخ تسليم الرخصة متى كانت صريحة او من تاريخ انتهاء اجل الشهرين في حالة الرخصة الضمنية فان لم يحترم المستفيد هدا الاجل تعتبر الرخصة الممنوحة له لاغية حسب المادة 49 لكن هذا لايعني ان المرخص له يكون عليه الزاما الانتهاء من اشغال البناء داخل هدا الاجل وانما يكفي ان يكون قد قام بالشروع في اشغال اسس المبنى المنصوص عليه في الرخصة قبل انتهاء الاجل اضافة الى هدا الحق حرية القيام باشغال البناء او عدمه

للمرخص له حقوق اخرى لم ينص عليها المشرع المغربي من قبيل تمديد الرخصة وتجديدها ونقلها للغير

=التزامات المرخص له

تقع على المستفيد من الرخصة التزامات اسساسية وهي القيام باشهار الرخصة وتعليقها لاعلام العموم اي كل من له مصلحة او له حق كما يجب على المعني بالامر اعلام السلطات بالانتهاء من الاشغال متى تم دللك ومن اجل الحصول على رخصة السكن او شهادة المطابقة

على المستفيد من رخصة البناء الالتزام بمضمون هده الرخصة فمتى تم الخروج عن هده المقتضيات المنصوص عنها في محل الرخصة يعد المستفيد قد قام بمخالفة تستوجب الجزاء

رخصة السكن او شهادة المطابقة رخصة تمنح للمعني بالامر متى انتهى فعلا من اشغال البناء ولا تسلم هده الرخص الا بعد المعاينة وتمنح رخص السكن بالنسبة للمباني المعدة للسكن وشهادة ال مطابقة بالنسبة للمحلات الاخرى   دات اغراض غير سكنية      

=العقوبات التعميرية

ينص النضام العقابي في ميراث التعمير على ثلاتة انواع من العقوبات

=العقوبات الادارية التي يعود الاختصاص فيها الى السلطات الادارية المختصة

=العقوبات الزجرية التي تحكم بها المحاكم متى تعلق الامر بجراءم الاموال

العقوبات العينية تتمثل او تقع على عين الشى المبني كالهدم مثلا

=العقوبات الادارية

الجهات المتدخلة في اتخاد العقوبات الادارية

حددت المادة 64 من ق ت ع الجهات المتدخلة في ضبط المخالفات و معاينتها واتخاد العقوبات بشانها من هذه الجهات

موضفو الجماعات المحلية المكلفون بمراقبة المباني او المفوض لهم دللك من طرف رؤساء الجماعات المحلية

ااالموضفون التابعون لادارة التعمير المكلفون بهذه المهمة

موضفو الدولة الدين يعتمدهم وزير التعمير للقيام بهده المامورية   وقد يقوم رءيس الجماعةاو ادارة التعمير بتعيين بعض الجهات استثناء مثل او المهندسين المعماريين

فيما يخص الخبراء ايضا فهم اشخاص متخصصين في ميدان معين و قد سلكو مسطرة معينة ليصبحو خبراء

=العقوبات الجناءية

=العقوبات المالية

من بين الجهات المتدخاة في معاينة المخالفات التعميرية نجد ضابط الشرطة القضاءي الدين يعدون تابعين للنيابة العامة

عند الرجوع الى قانون التعمير وبالضبط الى النادة 71 والمادة 75 نجده يوصي على العقوبات الجناءية دات الطابع المالي وهي عقوبات على شكل غرامات تتراوح ما بين 1000 و 100000 درهم كحد اقصى

وقد تم التمييز في هذه المخالفات بين الغرامة المقررة لكل مخالفة حسب المادة 73 م ت كما يلي

غرامة من 5000 الى 50000 درهم اذا تم ارتكاب مخالفة للقواعد المقررة في ضوابط التعمير بخصوص المساحة او الحجم او الابعادا او بشروط التهوية او بالاجهزة التي تهم النضافة والصحة العامة

المادة 71 غرامة 10000 الى 100000 درهم اذا تم ارتكاب احد المخالفات التالية

البناء دون ادن او رخصة صريحة او ضمنية

البناء بصورة تخالف مقتضيات الرخصة المسلمة   المادة 72

المساس بالضوابط العامة والجماعية بخصوص استقرار متانة البناء وبخطر استعمال بعض المواد

استعمال العقار المبني قبل تسلم رخصة السكن او شهادة المطابقة

وفي غير ما دكر خفض المشرع الغرامة لتتراوح ما بين 1000 و 10000 درهم

كما ان المشرع نص على مضاعفة هذه الغرامات متى تبث حالة العود في المخالف او ارتكاب مخالفة تماثل تللك التي ارتكبها

وحسب المادة 76 تحدث المشرع عن الاشخاص الدين يمكن متابعتهم بالمشاركة في ارتكاب مخالفة التعمير بنوع من التوسع وحددهم في

رب العمل والمقاول الذي نفد الاشغال والهندس المعماري والمهندس المختص او المشرف الدي صدرت عنه اوامر نتجت عنها المخالفة وهنا تت ضح تعارضه للقانون الجناءي الدي ينص على انه لايمكن الحديث عن مشاركة في المخالفة وبالتالي معاقبة المشارك

لكن بعد استقراء المادة 78 من ق ت نجدها ترجع الى المنصوص عليه في المادة 123 ق جناءي بخصوص ضم العقوبات متى تعلق الامر بالمخالفات وبذالك فان ضم الغرامات الصادرة على المخالف في مخالفات متعددة امر الزامي

=العقوبات العينية

خصص المشرع مادة واحدة للعقوبات العينية التي تقع على عين الش ىء المبني وهي المادة 77 ق ت التي تنص على انه

يجب على المحاكم المختصة هنا يجب التمييز بين نوعين من المحاكم المحاكم الابتدائية التي لها الولاية العامة وتكون مختصة متى تعلق الامر بالدعوى التي تقام من احد المواطنين الافراد الدي ارتكب مخالفة تعميرية والمحاكم الادارية التي يعود اليها الاختصاص في حالة تعلق الدعوى بمتابعة احد ممثي السلطة المحلية الدي خالف احدى المقتضيات القانونية سواء بالشطط في استعمال السلطة او عدم مشروعية قراراته  

في حال عدم اقدام الادارة على تطبيق احكام المادتين 68   69  المادة < /SPAN>68 تنص على تدخل العامل او السلطة المحلية التابعة له للقيام باشغال الهدم والمادة 69 تنص على ان تدخل السلطة للهدم يكون على نفقة المعني بالامر àان تامر بهدم البناء او تنفيد الاشغال الازمة ليصبح العقار مطابقا للانضمة المقررة ودلك على نفقة مرتكب المخالفة يعني ان هذه المادة تلزم على المحكمة المختصة الامر بهدم البناء او تنفيد الاشغال الازمة لتصبح وضعية العقار

المادة 77 تحدتث عن اجل تنفيد امر المحكمة وهو 30 يوم من تاريخ تبليغ الحكم النهائي واذا لم يقم المخالف بتنفيد الامر داخل هذا الاجل تتدخل السلطة المحلية

ورغم ان المشرع لم يشر الى اجل صريح للهدم الا انه يمكن تحديد المادة 77 في 30 يوم من تاريخ التبليغ بالحكم النهائي الصادر بالهدم حيث ان هذا الاجل لايتعلق فقط بتنفيد الاشغال المؤدية لتصحيح الوضعية بل يتعلق ايضا بالهدم

المادة 80 تتحدث عن هدم البنايات التي يتم اقامتها على املاك عمومية حيث نصت على انه يجوز للسلطة الادارية القيام تلقائيا بالهدم على نفقة المرتكب للمخالفة والهدم هنا غير مقترن باي اجل كما لا يخضع لاي طريق من طرق الطعن

لكن بالرجوع الى المادة 77 الهدم لايكون الا بامر صا در من المختصة ومن طرق السلطات الادارية بدورها حسب المواد 68  و 69 ق ت ع

=النتائج المترتبة عن التمييز بين المحاكم المختصة الابتدائية والادارية )

=من حيث المسطرة

المسطرة امام المحكمة الابتدائية قد تكون كتابية او شفوية ولايشترط في المقال الافتتاحي ان يكون موقعا من جهة معينة لكن المسطرة امام المحكمة الادارية تكون الزامية كتابية ويجب ان يكون المقال موقع منطرف محامي تحت طائلة عدم القبول

=من حيث التبليغ

في الدعوى امام المحكمة الابتدائية يتم التبليغ عبر اي طريق من طرق التبليغ المنصوص عليها في المادة 37 من ق م م

لكن فيما يتعلق بالمحكمة الادارية التبليغ يكون بواسطة المفوض القضائي الزاما

=قابلية القضايا للاستئناف

الاحكام الصادرة عن المحكمة الابتدائية فيها القابل للاستئناف والغير قابل للطعن بالاستئناف   لكن الاحكام الصادرة عن المحكمة الادارية تكون قابلة للاستئناف مطلقا

=مقارنة بين قانون التعمير وقانون التجزئلت العقارية

=المادة 63 من ق التجزئات العقارية تنص على انه يجب على من يريد انجاز تجزئة عقارية ان يطلب ادن بذالك وفي حالة القيام بالبناء دون رخصة يتعرض المخالف لغرامة مالية تتراوح مابين 100000 و 1000000 درهم

=المادة 71  من ق ت ع البناء بدون رخصة يعرضالمخالف لعقوبة مالية تتراوح بين 10000 و 100000 درهم المادة 66 من ق التجزئات العقارية من بين الاشخاص الين يتم توجيه محضر معاينة المخالفة اليهم تم ذكر وكيل الملك اي النيابة العامة

بالنسبة لقانون التعمير لم يشر الى النيابة العامة من بين الاشخاص الدين يوجه اليهمعلى الرغم من انه نص ان لرئيس المجلس الجماعي ان يقدم للنيابة العامة شكاية بالمخالف لضوابط التعمير

=المادة 68 من ق التجزئات العقارية تحدث عن العقوبات العينية عقوبة الهدم التي لا تكون الا في حالة واحدة هي البناء دون الحصول على رخصة احداث تجزئة عقارية

مقابل قانون التعمير الدي تحدث عن مخالفات كثيرة تؤدي للهدم وبصفة عامة مخالفة ضوابط التعمير التي من بينها عدم الحصول على رخصة البناء  

 

",
بارك الله فيك


***


╣◄ مجلة المحضر القضائي: العدد (03) ►╠ - دروس في قانون البناء و التعمير المغربي - أشهر المحاكمات العسكرية
شؤون قانونية|الأرشيف|الرئيسية


-----




****


--





palmoon tool bar
privacy policy